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Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la remontée des taux d’intérêt, a poussé l’indice d’accessibilité à la propriété à son pire niveau depuis 1990. Et il n’y a pas d’amélioration en vue, même si la progression des taux l’an prochain est moins prononcée que prévu.

À l’échelle canadienne, l’indice d’accessibilité à la propriété de Services économiques RBC est monté à 53,9 %. Un ménage moyen au Canada devait consacrer 53,9 % de ses revenus au paiement des coûts de propriété au troisième trimestre, son pire niveau en une génération, dit la Banque. Cet indice mesure le poids des versements hypothécaires, des services publics et des impôts fonciers sur le revenu mensuel avant impôts d’un ménage type.

« Par le passé, l’augmentation de la mesure de RBC était entièrement attribuable à la hausse des taux d’intérêt. En ajoutant les tests de résistance hypothécaire, les perspectives se sont assombries davantage pour bon nombre d’acheteurs canadiens », souligne l’institution. Elle estime que l’accessibilité a atteint des niveaux critiques à Vancouver et à Toronto. Mais c’est à Montréal qu’elle s’est le plus détériorée au troisième trimestre, avec un indice atteignant 45,2 %, un niveau inégalé en dix ans. À Montréal, soit l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2018, « les pressions haussières sur ces coûts s’accroissent depuis trois ans et des problèmes d’accessibilité commencent à surgir […] Les prix des logements ont encore monté rapidement ».

À Ottawa, l’indice est de 38,6 %. « Les coûts de propriété augmentent, mais les acheteurs ne semblent pas s’en inquiéter », dit RBC. L’indice d’accessibilité a enregistré une sixième hausse de suite. « Étant donné l’étroitesse actuelle du marché, la détérioration devrait continuer à court terme. » À Québec, l’indice est de 33,7 % au troisième trimestre. Dans cette dernière, « depuis six ans, la mesure globale a tendance à faire du surplace ».

Le test de résistance a un impact cette année. Rappelons que de nouvelles règles hypothécaires prévalent depuis janvier. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada, fixé présentement à 5,34 %. La Royale a calculé que le revenu requis pour être admissible à la propriété a bondi de 66 % depuis le troisième trimestre de 2015. Le test de résistance appliqué cette année compte pour plus de 40 % de cette augmentation.

Il est donc toujours plus difficile de devenir propriétaire dans ces grands marchés alors qu’ailleurs, la propriété demeure accessible. Ils ont été plus nombreux à rechercher des propriétés plus abordables, notamment du côté des copropriétés. Ce déplacement a été plutôt ressenti. Conséquence, « au cours de l’année écoulée, la mesure globale d’accessibilité à la propriété pour les appartements en copropriété au Canada a monté de 3,6 points de pourcentage, contre seulement 1,2 point pour les maisons individuelles. Les appartements en copropriété demeurent le type de logement le plus accessible au Canada, comme le montre la mesure de 43,2 % au niveau national, comparativement à 59,2 % pour les maisons individuelles. Mais l’écart se resserre ».

Hausse attendue des taux

Pour 2019, la hausse attendue des taux d’intérêt va maintenir la pression sur les coûts de propriété. « Cependant, le prix des maisons devrait reculer quelque peu dans plusieurs marchés clés et le revenu des ménages devrait continuer d’augmenter, ce qui compensera en partie les effets négatifs », indique RBC.

Quant au scénario de hausse du loyer de l’argent, le changement de ton des banques centrales face à un ralentissement économique de plus en plus perceptible vient modifier la donne. Selon les projections de BMO, le taux obligataire devrait croître de quelque 40 points de base d’ici à la fin de 2019, que l’échéance soit de 1, de 5 ou de 10 ans. Au Mouvement Desjardins, les dernières cibles publiées évoquent une hausse moyenne du taux hypothécaire affiché de 70 points pour les termes d’un et de trois ans, de 40 points pour l’échéance de cinq ans. Le taux affiché pourrait alors se situer à 4,5 %, 4,6 % et 5,9 % respectivement.